パスザホーム コンセプト提案書

本書について

本書は、初回ヒアリング（2026-04-17）と確認事項22問（2026-04-21送付・2026-04-27回答受領）を踏まえ、パスザホームの不動産買取再販事業における「コアコンセプト・差別化・LP/LINE/広告の全体設計」を提示するものです。

市場リサーチ（業界マクロ／競合詳細／ターゲットインサイト／類似業界ベンチマーク／補完調査）の成果を統合した上で、コンセプト方向性のご承認・修正・確定をいただくことが本書の目的です。

詳細仕様（LP台本・LINEシナリオの実コピー・広告CR画像）は、コンセプト承認後の制作フェーズで作成いたします。

0. エグゼクティブサマリー

提案の核

戦略の3つの幹

幹1：未決断層が半数超の市場で「売る前提の業者」と差別化するため、相談窓口ポジションで一歩手前に接点を作る

幹2：関西最大競合Plum VillageがSEO主戦場でMeta広告ライブラリでの配信が確認できないため、Meta広告では空白地帯を獲れる

幹3：実績数の少なさを「松尾さんの10年経験＋原体験ストーリー＋プロセス事例＋連携パートナー可視化」の4策で代替する

既存契約の活用方針

1. 市場環境（要点）

1-1. 関西の構造的需要

1-2. 制度面の追い風

1-3. 市場成長

• 買取再販市場（全国）：2024年1兆3,000億円 → 2030年に+43%成長予測
• 関西買取再販事業者数：継続増加。価格競争・差別化必須フェーズへ

1-4. 広告市況

• 不動産買取CPA相場：約17,401円（全業種平均の6倍）
• 関西特化×Meta広告は空白地帯（後述「3. 競合状況」参照）

2. ターゲット設計

2-1. メインターゲット

40〜65歳、関西在住または関西に実家がある、親の実家の相続・処分を考える子世代

2-2. ターゲットの状態（生声分析より）

2-3. 「めんどくさい」の中身（生声ランキング）

1. 残置物処理
2. 兄弟調整
3. 登記手続き
4. 現地訪問
5. 業者選び
6. 近隣対応

2-4. コアインサイト（深層）

決断の最大ブロックは合理ではなく感情。具体的には以下の3層が積み重なっている。

加えて以下の状況因子が重なる。

• 「他社で断られた」経験層が分厚い（再建築不可・連棟・事故物件等）
• 「近所に知られたくない」は防衛的・尊厳的動機（親の名誉を守る文脈）
• 業者選定は「価格」と並んで「担当者の人柄・誠実さ」が決定要因

2-5. 業者選定基準TOP7

1. 買取価格（根拠重視）
2. 担当者の人柄・誠実さ
3. 査定根拠の納得性
4. スピード
5. 実績・口コミ
6. 残置物対応
7. 近隣秘密保持

3. 競合状況と空白地帯

3-1. 競合5軸評価マトリクス（19社調査）

3-2. 最大競合：Plum Village（訳あり物件買取専門サイト／bukkenkaitori.net）

• 評価：5軸全○（10/10）。関西特化、京都本社、訳あり物件専門
• 占有訴求：「48時間スピード買取」「関西No.1高額買取」
• 主戦場：SEO（Meta広告ライブラリ調査で配信確認できず）

3-3. Meta広告ライブラリ調査結果（2026-04-21）

3-4. パスザホームが取る空白地帯

4. コアコンセプト

4-1. メインコピー

売るかどうかも、一緒に考えます。
関西の実家じまい相談窓口

4-2. サブコピー候補

売る・貸す・リフォーム・解体・保留──5つの出口から、最善を一緒に。

急がなくていい。でも、放置だけは損をします。

4-3. なぜこのコンセプトなのか（4層の根拠）

5. 差別化の核3点

5-1. 差別化①：売らない選択肢も含めて一緒に考える相談窓口ポジション

• 5つの選択肢を並列に提示：①売る（自社買取） ②売る（仲介紹介） ③貸す ④リフォーム ⑤解体 ⑥保留
• ヒアリング回答Q10「他業者紹介ではなく全て弊社で対応可能」より、5選択肢すべてをワンストップで対応できる強みをそのまま訴求できる
• 「保留」を1選択肢として正式に並べる（競合の取らない最大の差別化）
• 「ご契約いただかなくても大丈夫です」「ご相談の結果、売らない選択になっても問題ありません」を3箇所以上に明示

5-2. 差別化②：松尾さんの担当者品質前面化

• ヒアリング回答Q2より、メイン担当者は松尾さん（不動産事業部責任者／業界経験10年）
• LPでは松尾さんのみ露出（Q3：ア）
• プロフィール構成：顔写真／氏名・肩書／キャッチ／ストーリー／得意領域／メッセージ動画
• 原体験ストーリー（Q7回答）をLP・LINE・動画の中核コンテンツとして展開
  • 「知人の認知症のお母様の実家じまい」「他社で売れず時間が経過」「弊社で残置物そのまま迅速買取」「もっと早く適切な選択肢を知っていれば」
• 関西密着の説得力：大阪生まれ・大阪育ち、京阪神中心、大手不動産で仲介＋買取再販10年（Q6回答）

5-3. 差別化③：査定額不変コミット

• ヒアリング回答Q9：ア（条件なし可能）
• 業界最大ネガティブ「最初に高額提示して後から減額」の構造的問題への明示的回答
• 訴求コピー例：「現地査定でお出しした金額は、契約まで変えません」
• 業界違和感（Q8回答「アポを取るためだけの高額査定」「鬼電営業」）に対するメッセージとも接続

5-4. 業界標準装備（Plum Village 6メリットの実装）

差別化3点に加え、最大競合Plum Villageが既に実装済みの6メリットを「業界標準装備」として同等実装する。

業界標準装備は「同等実装」が目的（差別化のため最低限）。差別化3点で勝ちにいく。

5-5. 全部やります「12項目分解リスト」（差別化①の具体化）

LPでは「自分でやる／仲介業者／一般買取業者／パスザホーム」の4列比較表で展開する。

6. 訴求軸とトーン

6-1. 訴求軸の優先順位

6-2. トーン設計

6-3. メッセージの3レイヤー実装

7. ファネル全体設計

7-1. ファネル図

Meta広告
   ↓
LP（パスザホーム）
   ↓
LINE登録（相談窓口） ／ フォーム（急ぎの方）
   ↓
LINE 3分岐ナーチャリング
   ↓
実家じまい最善プラン提案書（無料）
   ↓
個別相談・現地査定
   ↓
買取（自社） ／ 他選択肢実行（賃貸・リフォーム・解体）／ 保留

7-2. 各媒体の役割

8. LP構成案（16セクション）

LP本実装は契約後の制作フェーズで詳細化します。本書ではセクション構成と意図のみ提示します。

CTAは最低3箇所配置（FV直下／中間／最下部）。CTAボタンは視認性の高い配色。モバイルファースト設計。

9. LINE 3分岐ナーチャリング設計

9-1. 入口

Day0（登録直後）：自己紹介＋「売り込みしません宣言」＋5問簡単診断
診断結果で3分岐。

9-2. 即決層（「すぐ売りたい・売る意向あり」）

9-3. 比較検討層（「売るか迷っている・他の選択肢も知りたい」）

9-4. 保留層(「まだ決められない・情報だけ欲しい」)

保留層を捨てないことで、初年度成約10〜20%でも累積で2〜3年後に倍増する設計が可能。

10. 広告CR 5パターン（推奨）

各パターンを静止画・動画の両軸で展開。テスト配信で勝ちパターンを早期特定する設計。

11. メインオファー：実家じまい最善プラン提案書

11-1. 概要

11-2. 提案書の構成（サンプル）

11-3. オファーが機能する理由

• 持ち帰れる成果物（相談窓口型の鉄則）
• 「保留」が1選択肢として並ぶ → 売り込みではない安心感
• 数字で比較できる → 兄弟への説明資料としても使える（決断ブロック「兄弟調整」の解消）

12. エリア戦略（Phase展開）

12-1. Phase別配信エリア

12-2. エリア戦略の考え方

• 月予算20〜30万円で関西全域配信は希薄化するため、単一エリア集中が合理的
• 大阪市内は合理判断層・売却決定が早い／京都・奈良は地場信頼重視で長期戦
• 関西文化グラデーション：大阪市内が最も意思決定が早く、Phase 1の最適解

13. KPI設計

13-1. 月次KPI目安（初年度）

13-2. KPI設計の考え方

• 不動産買取CPA相場（17,401円）を「現実」シナリオとして設定
• 関西特化×Meta広告空白地帯のため、配信開始3ヶ月以内に楽観シナリオに近づく可能性あり（要テスト検証）
• 保留層の累積効果は2〜3年後の収益として期待値調整（KPIには含めず別管理）

13-3. 改善優先順位（初月〜3ヶ月）

14. 立ち上げ期の信頼代替4策（実績不足のカバー）

ヒアリング回答Q17：パスザバトン名義での実績は1件。ただし松尾さん個人の業界経験10年の実績がある。下記4策で実績数の不足をカバーする。

14-1. プロセス事例の深掘り（Q18：共有可能）

• 1件の成約事例を時系列で詳細開示
• 顧客情報を伏せた上で「○○市の築○年戸建て、相談から成約まで○日、手取り○○万円、残置物処理含む」のフォーマット化
• LP「お客様の声・事例」セクションに掲載

14-2. 松尾さんの顔＋原体験ストーリー（Q4-Q8）

• プロフィールページ常設（顔写真・経歴10年・大阪生まれ大阪育ち・宅建業界での経験）
• 原体験ストーリー（800〜1,200字）：知人の認知症のお母様の実家じまい→他社で売れず→弊社で残置物そのまま迅速買取→「もっと早く適切な選択肢を知っていれば」
• 動画メッセージ60〜90秒（挨拶5秒→共感15秒→姿勢20秒→約束15秒→呼びかけ10秒）
• 撮影は可能（Q20：ア）

14-3. 事前Q&A 30問以上

LPの「よくあるご質問」セクションに30問以上を掲載。想定される不安に先回りして信頼を積む。

質問例：

• 相談だけでもいいですか？
• 売らないと決めても大丈夫ですか？
• 遠方からでも対応してもらえますか？
• ゴミ屋敷でも査定してもらえますか？
• 兄弟の合意がまだですが相談できますか？
• 査定額が後から下がることはありませんか？
• 近所に知られないようにしてもらえますか？
• 他社で断られた物件でも対応できますか？

14-4. 連携パートナー可視化（Q13-16：書ける）

• 司法書士・税理士・解体業者・リフォーム業者・遺品整理業者・供養業者の連携先について、案件ごとに最適なパートナーを選定する旨を明示
• 主要連携先のロゴ・名前掲載は、各事務所・業者と協議の上で実施
• 「めんどくさい丸ごと代行」の裏付けとして機能

15. スケジュール（コンセプト承認後の制作ロードマップ）

タイムラインは目安。LP・LINE制作の主体（弊社／貴社）のご決定、撮影日程・素材確認スピード等で前後する想定です。

16. ご支援範囲と費用について

16-1. 基本方針

16-2. ご支援範囲と費用区分

16-3. LP・LINE構築の進め方（A案／B案）

新規LPおよびLINE構築は、新規制作物に相当するため、貴社のご負担状況に応じて下記2案からご相談させてください。

費用負担を最小限に抑えるご希望の場合、B案（貴社にて制作・構築／弊社は設計支援）でも進行可能です。MTGでご希望をお伺いし、最適な進め方を確定させてください。

17. 次のステップ

18. ご確認したい事項（MTG時の論点候補）

本提案書のコンセプト方向性に対して、下記の観点でご意見・ご懸念を伺えればと思います。